月租30万！能被嘉玲姐姐看上的房子，是何等素质？
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2014年，有媒体报道，刘嘉玲估计与老公梁朝伟至少有十处房产，市价超过8亿港元（7亿多人民币），这个消息也直接得到刘本人的证实。
2016年，她上《金星秀》时，透露了自己的投资秘诀。就是“一有钱，就买房”。不过，最近几年她锚定的房子，跟之前已经不大一样。
最近几年，嘉玲姐姐买入的房产中，最出名的莫过于上海半岛酒店公寓。半岛酒店公寓主力为约200㎡的一房至约470㎡的三房，平均售价17万/㎡起，嘉玲姐那套1.2亿约440㎡的单价差不多27万/㎡。
这个项目的主力租金15-30万/月（你没看错，就是一套的月租），平均租金约750元/㎡/月（粗算），租金回报率超过5%。跟深圳的豪宅租金回报率不足2%相比，天上地下。
这个故事告诉我们：买房，首选高端服务式公寓。
5大运营商的服务式公寓租金虽没有半岛酒店公寓那么高，但日租跟五星级酒店无异，月租基本在200-350元/㎡/月。这个，将成为深圳的风口。
风口之上的深圳高端服务式公寓市场
① 千亿量级的市场
根据深圳“十三五规划”的数据，深圳实际管理人口稳定在1800万人左右，而深圳租房比重却高达89.5%（吉屋网调研数据），而纽约的自有住房拥有率则为31.3%（2011年美国统计局）。
假设按深圳租房率80%，平均租金2250元（深圳新闻网估算）计算，单单深圳居住租赁类物业市场年租金收入就高达3888亿元！
按照服务式公寓的层级划分，高端市场（月租15000元/月以上）规模约为389-778亿/年。
② 深圳高端服务式公寓缺口不小
上海，单单在兰亭网就有52个高端服务式公寓项目在租；北京，单单在北京酒店式公寓网就有43个项目在租。
反观深圳，一个巴掌就数出来。稀缺，导致深圳高端服务式公寓的租金一直居高，也是机遇。
2015年末试营业的深圳赛嘉服务式公寓，不仅租金远高于周边豪宅、甲级写字楼，更是创造了服务式公寓市场新纪录——运营1年多入住率达70%。
③深圳外资企业质量和数量在爆发
外企，尤其是世界五百强企业，是服务式公寓极其重要的客群来源。这几年，不仅是深圳的世界五百强企业数量暴增，在深圳新设的外资企业数量和规模都在高速增长。见下表：
④【恺信】闻风而来，入主万科·深南道68号
恺信亚洲管理集团（CRES&ASIA Group），1998年在英国成立，目前已经位居传统高端市场份额的前五强，拥有多家世界五百强客户资源。2016年上海销售情况最好的顶级豪宅华侨城苏河湾的恺亚国际行政公馆即是由恺信运营。
目前，恺信有50%的员工拥有海外学习、工作的背景，总监级别以上的人基本都有15-20年的工作经验，就连门童都跟英国绅士无异。
恺信-海铂旭辉
⑤ 最最关键的是——这座服务式公寓是可售的！
高端服务式公寓市场，基本是由品牌运营公司（奥克伍德、雅诗阁、辉盛国际、玛莎等等）垄断的，属于大财团之间的封闭市场，以大众业主所拥有的资金规模，完全无法分一杯羹。
万科·深南道68号，算是第一家（业主自主选择服务，非万科管理）。
So，跟着恺信进风口
做世界五百强的房东
专业服务式公寓运营商跟五星级酒店一样，都是选址意识流。除了外企（尤其世界五百强）聚集地外，商业中心、定制化软硬装等多方面因素也是必要条件。
恺信选择的万科·深南道68号，即是地处深圳单位土地产值超高，拥有金融中心和消费中心的“金三角”片区。
① 90%外资银行/保险机构聚集地
“金三角”片区不仅是深圳的消费中心，更是深圳单位土地产值最高的地方（2012年数据），达到131.2亿元/平方公里，相当于福田区2015年单位土地产值的3倍。90%的外资银行/保险机构、数十家世界五百强企业、4大国有银行深圳分行、4大会计事务所等名企都聚集于此。
② 深圳最像曼哈顿中城的地方
城区间的竞争，除了经济实力竞争，还有个重要因素是：复合度竞争。正如曼哈顿中城，不仅是美国最大的商务区，同时也是人口密度最大、商业最发达、交通便利、博物馆/剧院最多的地方。
罗湖“金三角”地区，不仅“亩产”高企，同时也是购物中心、街区式商业、夜生活最发达的地方，是深圳24小时不打烊的城区。
未来，约60万㎡华润湖贝消费中心崛起，更为这片600多年历史的土地增添现代化的消费色彩。
上海新天地
华润湖贝项目未来场景模拟
③ Mix空间，生活场也是社交场所
在一座城市中，最美妙的场所不是家中，而是你所在的地方有一处美妙的天台。就像上海悦榕庄的露天餐厅，带有中式元素的设计与对岸现代化陆家嘴交相辉映，糅合成中西结合的海派文化。
万科·深南道68号的美妙之处也在于此。8F处拥有由室内室外共同组成的城市天台，它包含但不限于空中园林、健身房、泳池、洗衣房、咖啡厅等多项功能，收纳一城繁华的景象，也承载着住户们的生活与社交梦想。
④ 难得一见，房租可抵月供的资产
恺信将为万科·深南道68号业主提供两类服务：
第一类为直管服务（位于西塔14-25F及东塔27-36F），对应的业主和住户都可以享受到大堂经理和24小时管家一站式服务；
第二类则为开放式资管服务，物业可以委托恺信亚洲代租代管，还能享受超值的RoomService付费服务。
根据恺信给业主的租金回报情况粗略测算，加上对房产的金融化处理，基本可以实现租金抵月供。具体情况可到现场咨询。
恺信海铂旭辉服务清单
这样的产品，当下依然是个案例，从长远来看，这将会是一个风口。记得，上海不少于52家高端服务式公寓，深圳还是一个巴掌可以数的出来，而且是散资一般进不去的市场。So，散资涉足高端服务式公寓的难得机会，尽早把握。
by the way，经济学界的“明星”马光远先生将莅临万科·深南道68号开讲，参与长按下方图片识别二维码或点击阅读原文报名。